Vanliga frågor med svar

Vi på Duivens får regelbudet frågor som berör funderingar kring innan, under och efter försäljning eller köp. Vi har därför samlat några av de vanligaste frågorna med nedan.

Om du har fler frågor eller om vi kan vara behjälpliga på något sätt är du naturligtvis alltid varmt välkommen att kontakta oss.

Ekonomiska frågor

Vad innebär topplån och bottenlån?
Ett bottenlån har en lägre ränta jämfört med andra lån och motsvarar omkring 75-85 procent av marknadsvärdet. Motprestationen som efterfrågas är att du använder bostaden som säkerhet hos banken. Lånet amorteras normalt av på maximalt 50 år, där du kan välja att ha de fem första åren amorteringsfria.

Topplånet kompletterar bottenlånet upp till 90 procent av köpesumman. Även här är bostaden en säkerhet, men då den redan är belånad via bottenlånet är räntan för topplånet högre. En vanlig amorteringstid för topplånet är mellan 10 till 30 år.

Hur kan man amortera?
Du väljer själv hur och om du vill amortera på bottenlånet. Amorteringstiden är maximalt 50 år. Du kan välja mellan följande sätt att amortera ditt lån på:

  • Rak amortering: Amorteringsbeloppet är lika stort vid varje tillfälle.
  • Serieamortering: Amorteringsbeloppet börjar på en låg nivå och ökar sedan stegvis med en bestämd procentsats vid varje betalningstillfälle. Procentsatsen beror på vilken amorteringstid som väljs.
  • Amorteringsfritt, det vill säga ingen amortering. Detta innebär att lånet istället betalas av på slutbetalningsdagen.

Hur redovisar man försäljningen?
Försäljningen redovisas i följande års självdeklaration, där man gör en så kallad kapitalvinstberäkning. Du utgår från försäljningssumman och drar sedan bort inköpspriset samt kostnader för försäljning, renovering, inköp av material samt eventuella andra förbättringskostnader. Vid en vinst redovisar du en skattepliktig kapitalinkomst, vid en förlust får du göra avdrag under inkomst av kapital.

Vid en eventuell förlust, hur stor del av den är avdragsgill?
Det är halva förlusten som går att dra av.

Vid en vinst, hur stor del av den är skattepliktig?
Den skattepliktiga vinsten är 22/30.

Vad betyder återföring av uppskov?
Att återföra ett uppskov från en kapitalvinst från tidigare bostadsförsäljning, vilket innebär att vinsten nu återförs till beskattning. Om du saknar uppgifter om du har ett uppskov på specifikationen till inkomstdeklaration kan du alltid kontakta skatteupplysningen.

Vad är ett överbryggningslån?
Om försäljningen av kundens befintliga bostad sker efter tillträdet till den nya bostaden och kunden behöver pengarna från försäljningen för att betala den nya bostaden kan man ansöka om ett överbryggningslån. Överbryggningslånet är ett tillfälligt lån och löses i samband med försäljningen av det befintliga boendet och löptiden är maximalt tre månader.

Vad innebär kapitalvinstbeskattning?
När du har sålt din bostad måste du följande år redovisa försäljningen i din självdeklaration. Har du sålt med vinst ska du redovisa en skattepliktig kapitalinkomst och har du sålt med förlust får du göra avdrag under inkomst av kapital.

Redovisningen i deklarationen brukar kallas kapitalvinstberäkning. Vid denna beräkning redovisar du försäljningssumman minus försäljningskostnader, inköpspris, inköpskostnader, renoveringskostnader och andra förbättringskostnader som du haft.

Köper du en ny bostad efter att du har sålt din förra bostad har du i vissa fall möjlighet att få uppskov med skattebetalningen till dess du säljer din nya bostad.

Om jag köper en ny bostad, får jag ta med mig kapitalvinsten?
Ja, det är möjligt att ta med sig kapitalvinsten givet följande:

  • Att bostaden är en privat- och permanentbostad, vilket innebär att en fritidsbostad inte ger rätt till uppskov.
  • Att den tidigare ägaren till bostaden har varit bosatt i bostaden minst ett år innan försäljningen alternativt minst tre av de senaste fem åren.
  • Att vinsten är minst 50 000 kronor där detta belopp gäller för varje delägare var för sig.
  • Att den nya bostadens pris är minst lika högt som priset för den sålda bostaden. Om priset skulle lägre finns det möjlighet att få uppskov med en del av vinsten.
  • Att ersättningsbostaden har köpts ett år som tidigast från det tillfälle som ursprungsbostaden faktiskt såldes. En viktig detalj är dock att du måste ha bosatt dig i ersättningsbostaden senast den 2 maj året efter.

Det finns ytterligare några regler kring kapitalvinstberäkning. För mer information, besök www.skatteverket.se eller kontakta oss, så besvarar vi alla frågor du har.

Frågor om besiktning

Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en noggrann, byggteknisk undersökning av byggnaden och den mark som har teknisk betydelse för den. Besiktningen görs i samband med försäljning (överlåtelse) för att få klarhet i fastighetens fysiska skick och utförs enligt jordabalkens kapitel 4 § 19. Den kallas därför ofta för jordabalksbesiktning.

Varför är det så viktigt att besiktiga ett hus före försäljning?
Dels är besiktningen ett sätt att uppfylla köparens lagstadgade undersökningsplikt, dels kan den minska risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

Varför besiktigar Duivens hus före försäljning och kan man verkligen lita på att besiktningsmannen är opartisk?
Säljaren har upplysningsplikt, vilket innebär att han eller hon alltid är skyldig att lämna upplysningar om alla eventuella kända fel på fastigheten.

Köparen har undersökningsplikt, vilket innebär att han eller hon är skyldig att undersöka fastighetens skick, ekonomiska situation, etcetera.

Anledningen till att vi på Duivens har valt att alltid besiktiga ett hus före försäljning är att vi vill underlätta för både köpare och säljare. Säljaren blir informerad om husets brister och får möjlighet att diskutera med besiktningsmannen. Det ges även tillfälle att åtgärda eventuella fel och brister inför försäljningen.

Vi anlitar enbart helt oberoende besiktningsmän som är certifierade medlemmar i SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund).

Vad ingår inte i en besiktning?
Följande är några av de vanligaste exemplen på det som inte ingår i en jordabalksbesiktning:

  • Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden
  • El-, värme-, sanitets- och vitvaruinstallationer
  • Mätning av radon
  • Provtryckning av skorsten

Vad är en överlåtelseförsäkring?
Hus som överlåtelsebesiktigats kan försäkras genom en byggfelsförsäkring. Försäkringen gäller i tio år och skyddar både köpare och säljare mot reparationskostnader för så kallade dolda fel. kontakta oss gärna för mer information.

Frågor om reparationer

Vad är värdehöjande reparationer?
Värdehöjande reparationer är reparationer som anses höja värdet på fastigheten och har utförts någon gång under de senaste 5 åren. Kostnaden för de värdehöjande reparationerna måste, tillsammans med kostnaderna för ny-, till- eller ombyggnad, uppgå till minst 5 000 kronor per år.

Vad menas med ny-, till- och ombyggnad?
Med detta menas sådan ny-, till- och ombyggnad samt utrustning som inte fanns vid förvärvet eller utrustning som har medfört en högre standard. Kostnaderna för ny, till- och ombyggnad måste, tillsammans med kostnaderna för värdehöjande reparationer, uppgå till minst 5 000 kronor per år.

Frågor om processen

Hur går en budgivning till?
Budgivningsprocessen är inte reglerad i lag. När det finns fler än en spekulant på ett objekt uppstår en budgivning ofta spontant. En budgivning kan vara öppen eller sluten.

Vid en öppen budgivning lämnar spekulanterna muntliga bud till mäklaren, som löpande redovisar alla bud till säljaren och övriga spekulanter. Spekulanterna har då möjlighet att bjuda över varandra. Mäklaren ska vara en opartisk länk mellan köpare och säljare. Av erfarenhet vet vi att det ibland kan uppstå missnöje vid budgivningar. Vi är därför mycket noggranna med att anteckna alla samtal med spekulanterna och noga redovisa dessa anteckningar för säljaren. Som delaktig budgivare kan du i efterhand få se budgivningslistan, där vi har ersatt budgivarnas identiteter med alias.

Vid en sluten budgivning lämnar spekulanterna skriftliga bud till mäklaren. Spekulanterna blir inte underrättade om vilka bud som har lämnats och mäklaren informerar säljaren först när samtliga bud har lämnats in. I storstäderna tillämpar man i dag oftast öppna budgivningar, medan slutna budgivningar hör till ovanligheterna.
För merinformation om hur budgivningen går till kontakta oss eller besök FMN:s hemsida: www.fastighetsmaklarnamnden.se

Vad gör Fastighetsmäklarnämnden (FMN)?
Fastighetsmäklarnämnden är en statlig myndighet som utövar tillsyn och för ett centralt register över registrerade fastighetsmäklare.

Vad är en ersättningsbostad?
Ersättningsbostaden är den bostad – småhus, bostadsrätt, tomt som ska bebyggas, med mera – som ska vara förvärvat tidigast året innan och senast året efter att ursprungsbostaden såldes. Du måste vara bosatt i den nya bostaden (ersättningsbostaden) senast den 2 maj andra året efter det att du sålde den tidigare bostaden (ursprungsbostaden). En viktig sak att lägga på minnet är att en fritidsbostad, till exempel en sommarstuga, normalt inte kan sägas vara en ersättningsbostad.

Vad är en ursprungs-/permanentbostad?
En avyttrad bostad är ursprungs-/permanentbostad förutsatt att den vid avyttringstillfället fungerade som ägarens privatbostad, är belägen i Sverige samt att ägaren bott i bostaden i minst ett år närmast avyttringen eller minst 3 av de senaste 5 åren.